„Ich bin schon da!“
Die Nachfrage nach Core-Immobilien reißt nicht ab. Durch die einseitige Fokussierung auf das schmale Spitzensegment lassen sich viele Anleger Chancen auf Wertsteigerungen entgehen.
Von Dr. Henning Klöppelt
Seit dem Beginn der Finanzkrise gleicht der Markt für Immobilieninvestitionen dem Acker, auf dem Hase und Igel ihre Schnelligkeit messen. Immer, wenn eine vielversprechende Core-Immobilie in Sicht ist, ruft ein anderer Investor: „Ich bin schon da!“ Beim 74. Rennen bricht der Hase erschöpft zusammen und stirbt.
Auch in der Immobilienwelt wollen alle die Schnellsten sein. Anders als beim Rennen zwischen Hase und Igel kann der Immobilienmarkt aber viele Gewinner hervorbringen. Wer aber alleine auf Core setzt, läuft Gefahr, das Ziel nicht zu erreichen oder sogar am Ende tot zusammenzubrechen.
Unverändert beschwört das vorherrschende Investment-Credo nur das langfristig an solvente Nutzer vermietete Objekt in bester Citylage, das gegen alle Unsicherheiten gefeit ist. Doch dies trifft nur auf einen Bruchteil des Gesamtmarktes zu. Laut einer aktuellen Analyse der Bulwien Gesa AG weisen nur 7,5 Prozent des gesamten deutschen Büroflächenbestandes von 410 Millionen Quadratmetern Mietfl äche tatsächlich Core-Qualität auf. Die Experten warnen daher vor den Unschärfen des Begriffs. Selbst in Core-Lagen stellten Core-Immobilien aufgrund heterogener Qualitäten nur eine Minderheit dar. Kurz: Die englische Vokabel für „Kern“ und „Herzstück“ suggeriert eine Sicherheit, die es so nicht gibt.
Hinzu kommt: Das herbeigesehnte hohe Maß an Sicherheit ist nicht günstig zu haben. Denn wenn alle das Gleiche wollen, steigt der Preis immer weiter und es entsteht eine Blase. Das lernen Kaufleute schon in ihrer ersten Unterrichtseinheit. Und Immobilienprofis wissen, dass die Märkte Zyklen unterworfen sind.
Doch hier tun sich Investoren und Finanzierer paradoxerweise enorm schwer – und verspielen große Chancen. Die Fokussierung auf Core-Immobilien macht off enkundig, dass viele Akteure von einer nachhaltigen Erholung der Wirtschaft mit einer anziehenden Büroflächennachfrage sowie steigenden Mieten noch nicht überzeugt sind. Sie glauben entweder nicht an den Zyklus, oder sie schätzen den Kurvenverlauf und den Zeitpunkt der Trendumkehr falsch ein. Wer sich aber erst dann etwas traut, wenn sich der Wirtschaft szyklus seinem Höhepunkt nähert, hat den größten Teil des Mietpreiswachstums verpasst.
Kauf trotz Leerstand
Daher ist Risikovermeidung um jeden Preis die falsche Strategie. Ein Beispiel mag dies erläutern: Kürzlich erwarb die Warburg-Henderson KAG in Frankfurt am Main das Büro- und Geschäftshaus „Oper 46“ für einen institutionellen Publikumsfonds. Das erst 2002 errichtete Gebäude liegt zentral, zwischen dem Opernturm und dem Parktower unmittelbar gegenüber der Frankfurter Oper. Diese Frankfurter Top-Lage mag Core-Anhänger entzücken, der Vermietungsstand tut es gewiss nicht. Die Immobilie mit 7.500 Quadratmetern Mietfläche stand zum Zeitpunkt der Transaktion im vergangenen September leer. Gespräche mit einer Reihe von Mietinteressenten stehen kurz vor dem Abschluss. Die Vermietungsspezialisten des Asset Managers HIH Hamburgische Immobilien Handlung GmbH kümmern sich darum.
Hier liegt aus unserer Sicht auch der Schlüssel zum Erfolg. Ohne ein kompetentes und professionelles Asset-Management-Team, das anspruchsvolle Vermietungsaufgaben löst und kreative Konzepte für einzelne Objekte entwickelt, lassen sich Value-Add-Strategien wie in diesem Fall sicherlich kaum erfolgreich umsetzen. Der Kauf der „Oper 46“ war alles andere als antizyklisch – er war aus immobilienwirtschaft licher Perspektive geboten. Wir sind sicher, dass sich das Objekt rasch füllen wird und wir auf diese Weise für unsere Investoren eine attraktive Wertsteigerung erzielen werden.
Und die Moral von der Geschichte? Investoren sollten dem Core-Märchen nicht auf den Leim gehen. Wer Core-Immobilien kauft , tut gut daran sie zu halten. Wer zudem aus Core-Plus-Immobilien neue Core-Immobilien schaffen kann, der hat Chancen als Sieger aus dem Rennen zu gehen. Für das Jahr 2011 gilt: Besonders spannend und ertragreich sind jene Immobilien, auf denen noch kein anderer Investor sitzt und ruft : „Ich bin schon da!“.
Dr. Henning Klöppelt ist Sprecher der Geschäftsführung der Warburg-Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien mbH, Hamburg.
Quelle: Immobilienmanager 1/2 2011