Der Spezialfonds wird aufgewertet
Der deutsche Immobilien-Spezialfonds könnte sich zu einem Exportschlager entwickeln. Den Weg dafür hat die Novelle des Investmentgesetzes frei gemacht. Die für Großanleger, Versicherer und Versorgungswerke aufgelegten Fonds zählen heute Vermögenswerte von mehr als 20 Milliarden Euro – freilich überwiegend mit deutscher Beteiligung. Zwar bleibt die internationale Bühne eine Mittel- bis Langfristperspektive. Gleichwohl hat der Gesetzgeber die Weichen dafür gestellt. Denn im Wettbewerb mit anderen internationalen Immobilienanlagen – im Vorfeld der Gesetzesverabschiedung wurde oft der Vergleich zum Luxemburger Commun de Placement (FCP) gezogen – bewegt sich der deutsche Immobilien-Spezialfonds nun auf Augenhöhe.
Kernpunkte der Reform des Investmentgesetzes bezogen auf den Immobilien-Spezialfonds sind die Liberalisierung sowie die Beteiligung an mehrstöckigen Grundstücksgesellschaften. Im Einzelnen können nahezu alle Anlagegrenzen individuell festgesetzt werden. Außerdem hat der Fonds die Möglichkeit, Holdingstrukturen zu erwerben, wenn diese an den untergeordneten Tochtergesellschaften 100 Prozent der Anteile halten. Zudem kann der Fonds zu 100 Prozent mit Grundstücksgesellschaften gefüllt werden, wenn deren Anteile zu 100 Prozent dem Fonds gehören. Auch Minderheitsbeteiligungen sind jetzt bis zu einem Limit von 30 Prozent gemessen am Fondsvolumen möglich.
Diese neue Gesetzeslage ist ein Meilenstein für die Verwirklichung flexiblerer Investmentstrategien, auch wenn der Gesetzgeber noch Optimierungspotenziale für die Zukunft offen ließ: Perspektivisch sollten Mehr- und Minderheitsbeteiligungen an Holdings und Grundstücksgesellschaften uneingeschränkt möglich sein. Auch bleibt die besicherte Fremdfinanzierung von Immobilien noch auf 50 Prozent begrenzt. Jedoch verzichtet der Gesetzgeber auf eine Beschränkung bei der unbesicherten Kreditaufnahme, so dass Fonds ihre Fremdkapitalquote mit Kreativität de facto über das 50-Prozent-Limit heben können. Weiterhin ist unverständlich, warum die Besicherung von Gesellschafterdarlehen nicht gestrichen wurde, obwohl allen Beteiligten klar war, dass es sich hier um einen Handwerksfehler des ursprünglichen Investmentgesetzes handelt.
Doch die Richtung der in Kürze in Kraft tretenden neuen Novelle zum Investmentgesetz stimmt. Mit den Neuerungen wird das Vehikel Immobilien-Spezialfonds weiter gestärkt. Denn schon vor dem neuen Gesetz verfügte es über eine Habenseite, die in der Diskussion über die Restriktion des deutschen Anlagevehikels ungewollt in den Hintergrund gerückt war. Warum schätzen die deutschen Investoren dieses Vehikel?
Die Entscheidungsmotive für ein Investment sind vielschichtig. Das Vertragswerk des Immobilien-Spezialfonds ist wenig komplex, transparent und damit leicht handhabbar. Der administrative Aufwand auf Seiten des Investors ist vergleichsweise gering. Auch suchen steuerbefreite Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften nicht ausschließlich nach maximalen Renditen. Sie schätzen die Sicherheit der Anlage und der Cash-Flows – beides ist in der vorgeschriebenen Risikodiversifizierung des Produktes angelegt. Vor allem aber entscheidet sich der Investor für das Produkt eines Fondsmanagers, weil er von dessen Fähigkeiten als Asset und Property Manager überzeugt ist. Was nützt Steuerfreiheit bei Wertverlusten und schlechten Erträgen?
Die größte Einstiegshürde für die Gewinnung ausländischer Investoren liegt in der Erklärungsbedürftigkeit dessen, was ein Immobiliensondervermögen ist. Aber gerade in der einfachen Konstruktion des Kaufs von Anteilsscheinen liegt ein wesentlicher Baustein für die Zukunftsfähigkeit des Produktes. Die weitere Internationalisierung und Öffnung der Immobilienmärkte geht einher mit einem zunehmenden Bedürfnis nach Liquidität dieser Assetklasse. Profis kaufen künftig keine Immobilien mehr direkt ein. Sie fokussieren sich vor allem auf den Erwerb von verbrieften Immobilien wie den Fondsanteilen, weil hier Transaktionskosten niedriger und das aufwendige Management der Immobilien inbegriffen ist. Der deutsche Immobilien-Spezialfonds wird sich in diesen internationalen Trend einbringen.
Die Frankfurter Allgemeine Zeitung veröffentlichte den Artikel am 18.04.2008.