Immobilienbestände: Nach der Bereinigung kommt jetzt der Neuaufbau
Worauf bei der Realisierung von Einbringungsfonds zu achten ist
von Dr. Henning Klöppelt und Alexander Kähler
Marktumfeld verlangt alternative Transaktionsstrukturen
Versicherungen entdecken die Immobilienanlage wieder als sichere und ausschüttungsstarke Kapitalanlage. Während in den vergangenen Monaten der Rückzug aus Aktien stattgefunden hat, wurden die Immobilienbestände nicht angerührt. Dies liegt vor allem daran, dass Versicherer bereits in den vergangenen Jahren ihre Bestände bereinigt haben und jetzt wieder sukzessive aufbauen.
Schon vor der Eskalation an den Kapitalmärkten haben Versicherungen angekündigt, ihre Immobilienbestände signifikant auszuweiten. Die Verwerfungen an den Aktienmärkten haben diesen Trend noch beschleunigt. Im Trendbarometer von Ernst & Young Real Estate „Immobilien-Investment-Markt Deutschland 2009“ haben die befragten Gesellschaften Versicherungen entsprechend als eigenkapitalstarke Investoren genannt:
Die Umfrage „Immobilienanlagen der Assekuranz 2008“ hat zudem gezeigt, dass sich die großen Kapitalsammelstellen verstärkt auf indirekte Anlagen in Fonds fokussieren wollen. Vor allem für Investments außerhalb Deutschlands und Spezialthemen wie Infrastrukturanlagen lohnt es sich, einen erfahrenen und international aufgestellten Asset Manager als Partner zu gewinnen.
Während sich die eigenen Real Estate Teams der Versicherer vor noch nicht allzu langer Zeit vorrangig mit Büro- Wohn- und Einzelhandelsimmobilien an Standorten in Deutschland beschäftigt haben, sehen sie sich heute mit der Strukturierung internationaler und sektoral diversifizierter Portfolios konfrontiert. Zwar bleiben in einem volatilen Marktumfeld Direktbestände ein wichtiger und vor allem stabilisierender Faktor der Anlagestrategie und für Ausschüttungen. Aber sie haben auch Nachteile. Direktbestände fördern Klumpenrisiken, sind verwaltungsintensiv und in manchen Sektoren und Regionen schlicht nicht umsetzbar. Die Bindung personeller Ressourcen an Bestandsimmobilien verhindert eine rasche Ausweitung der Immobilienaktivitäten und durch die 100 % - Eigenkapitalfinanzierung werden Renditepotenziale durch maßvolles Leveraging nicht ausgeschöpft.
In der Abwägung zwischen Direktbeständen und indirekten Anlagen bieten sich alternativ Einbringungsfonds an. Sie kombinieren die Vorteile beider Welten miteinander:
- Die Immobilien bleiben in der Verfügungsgewalt und damit faktisch beim Einbringer.
- Die Arbeitsteilung zwischen Einbringer und Fondsgesellschaft kann sehr flexibel definiert werden.
- Die Managementkapazitäten der Kapitalsammelstelle bzw. Versicherung werden entlastet.
- Renditepotenziale können gehoben werden: Der Versicherungsgesellschaft eröffnen sich neue Spielräume, um das Immobilienportfolio im Rahmen einer pan-europäischen oder globalen Anlagestrategie weiter auszubauen.
- Zusätzliches Eigenkapital wird freigesetzt.
Der Aufsatz zeigt, was die Auswirkungen und die Vor- bzw. Nachteile eines Einbringungsfonds sind.
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