Der offene Immobilienfonds feiert seinen 50. Geburtstag.

Zwar blickt der Immobilien-Spezialfonds schon auf eine über 30-jährige Geschichte zurück. Jedoch fristete diese Spielform offener Immobilienfonds für institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Pensionskassen seit der Erstauflegung im Jahre 1976 lange Zeit ein unbeachtetes Dasein. Noch vor etwa zehn Jahren betrug das Volumen der 30 bestehenden Spezialfonds rund 4,6 Milliarden Euro. Zum Vergleich: Die damals 17 offenen Publikumsfonds verzeichneten zu diesem Zeitpunkt ein mehr als zehnmal höheres Fondsvermögen von rund 50,4 Milliarden Euro. Zu Beginn des neuen Jahrhunderts setzte eine rasante Entwicklung ein, die den Spezialfonds in den Folgejahren jährliche Mittelzuflüsse zwischen einer und drei Milliarden Euro bescherte. Heute können Spezialfonds ein Fondsvolumen von mehr als 23 Milliarden Euro auf sich vereinen, während die Publikumsfonds rund 85 Milliarden Euro aufweisen. Was war passiert? Zum einen suchten institutionelle Investoren nach dem Platzen der New-Economy-Blase nach wertstabilen Anlagen. Sie entdeckten die Immobilie, um ihre Portfolios zu stabilisieren. Denn als Folge des Einbruchs der Aktienmärkte und der niedrigen Renditen für Geldmarktanlagen in der Folgezeit warfen Immobilieninvestments höhere Renditen ab. Zudem wirkte die Einführung des Euro als weiterer Beschleuniger für die Etablierung der Immobilie als eigenständige Assetklasse. Denn nun konnten Institutionelle ohne Währungsrisiken im europäischen Ausland Immobilien kaufen. Der Trend zu Immobilien-Spezialfonds hält unvermindert an: Durch die Finanzkrise ist der Wunsch von Versicherungen und Pensionskassen, ihr Geldvermögen wertstabil in Immobilien anzulegen, deutlich gestiegen. Darüber hinaus hat der Immobilien-Spezialfonds durch die Novellierung des Investmentgesetzes Ende 2007 erheblich an Bedeutung gewonnen. Durch die Änderungen im Gesetz befindet sich der deutsche Immobilien-Spezialfonds endlich auf Augenhöhe mit internationalen Konkurrenzmodellen wie etwa dem Luxemburger Fondsvehikel „Commun de Placement“. Ein wichtiger Kernpunkt der Novelle war die Möglichkeit, flexiblere Investmentstrategien zu ermöglichen. Die Spezialfonds können nun nahezu alle Anlagegrenzen individuell festlegen und sich stärker an Grundstücksgesellschaften beteiligen. Beispielsweise hat der Fonds die Möglichkeit, Holdingstrukturen zu erwerben, wenn diese an den untergeordneten Tochtergesellschaften 100 Prozent der Anteile halten. Auch Minderheitsbeteiligungen sind jetzt bis zu einem Limit von 30 Prozent, gemessen am Wert des Sondervermögens, möglich. Dies hat entscheidende Vorteile, wenn es um eine internationale Diversifizierung geht, denn in den internationalen Märkten nehmen Grundstücksgesellschaften und Holdingstrukturen einen immer größeren Raum ein. In manchen Ländern wie etwa Russland und Japan ist der Erwerb von Immobilien nur über eine derartige rechtliche Konstruktion möglich. Der Immobilien-Spezialfonds ist genau auf die Bedürfnisse von institutionellen Investoren zugeschnitten. Sein Vertragswerk ist wenig komplex, transparent und damit leicht handhabbar. Die hohen Reporting-Standards der deutschen Immobilien-Kapitalanlagegesellschaften mit monatlicher Anteilspreisberechnung befriedigen das Informations- und Sicherheitsbedürfnis der institutionellen Anleger. Der administrative Aufwand ist für die Investoren vergleichsweise gering. Darüber hinaus setzen steuerbefreite Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften nicht ausschließlich auf die maximalen Renditen. Sie bevorzugen die Sicherheit der Anlage und der Cashflows − beides ist in der vorgeschriebenen Risikodiversifizierung durch das Investmentgesetz angelegt. Immobilien-Spezialfonds existieren in verschiedenen Varianten. In einen Gemeinschaftsfonds investieren mehrere Anleger und entscheiden gemeinsam im Anlegerausschuss über den Kauf und Verkauf von Immobilien. Der Individualfonds dagegen hat nur einen Investor, der alleine über Immobilienstrategien sowie An und -verkäufe bestimmt. Eine Sonderform ist der Einbringungsfonds, bei dem institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Pensionskassen ihre direkt gehaltenen Immobilienbestände auf ein Fondsvehikel übertragen. Einbringungsfonds werden künftig weiter an Bedeutung gewinnen. Denn für den Investor bietet diese Spielart des Immobilien-Spezialfonds mehrere Vorteile. Einbringungsfonds führen zu einem positiven bilanziellen Effekt: Eigenkapital wird freigesetzt. Außerdem kann die Eigenkapitalrendite durch maßvollen Einsatz von Fremdkapital verbessert werden. Der Investor kann die Arbeitsteilung mit der Fondsgesellschaft sehr flexibel definieren. Dies bedeutet, dass der Einbringer die Leistungen der Fondsgesellschaft individuell abfragen und damit seine Managementkapazitäten gezielt entlasten kann. Vor allem für Investments außerhalb Deutschlands lohnt es sich für institutionelle Investoren, einen international aufgestellten Asset Manager als Partner zu gewinnen. Damit eröffnen sich neue Spielräume, um das Immobilienportfolio im Rahmen einer paneuropäischen oder globalen Anlagestrategie weiter auszubauen und so zu attraktiven Chance-Risiko-Profilen zu gelangen. Ob sich der deutsche Immobilien-Spezialfonds zu einem Exportschlager entwickelt, liegt in den Händen der Anbieter dieser Fonds. Die Chancen dafür stehen gut. Zwar liegt die größte Einstiegshürde bei der Gewinnung von ausländischen Investoren darin zu erklären, was ein deutsches Immobiliensondervermögen ist. Doch gerade in der einfachen Konstruktion des Kaufs von Anteilsscheinen liegt ein wesentlicher Baustein für die Zukunftsfähigkeit des Produktes.

Der Autor, Dr. Henning Klöppelt, ist Sprecher der Geschäftsführung der Warburg- Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien mbH, Hamburg

Der Beitrag wurde veröffentlicht in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 23.06.2009.